Em outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal encerrou uma das discussões tributárias mais relevantes para quem organiza patrimônio por meio de empresas. Ao julgar o Recurso Extraordinário 1.495.108 (Tema 1.348 da repercussão geral), o Plenário decidiu, por 8 votos a 2, que a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social vale para qualquer empresa, inclusive aquelas cuja atividade principal é imobiliária.
O que estava em discussão
A Constituição Federal (art. 156, § 2º, I) afasta a cobrança do ITBI quando um imóvel é transferido para uma pessoa jurídica para formar o seu capital social. O mesmo dispositivo, porém, traz uma ressalva: a imunidade não se aplica quando a empresa tem como atividade preponderante a compra e venda, a locação ou o arrendamento de imóveis.
Muitos municípios vinham aplicando essa ressalva a todas as integralizações. Na prática, empresas que administram imóveis próprios, como as holdings patrimoniais, eram cobradas de ITBI ao receber os bens dos sócios.
O que o STF decidiu
Segundo o relator, ministro Edson Fachin, a ressalva da atividade imobiliária se aplica apenas às transferências decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas. Na integralização de capital, a imunidade é incondicionada, ou seja, não depende do ramo de atuação da empresa.
De acordo com a notícia publicada pelo próprio STF, a tese fixada ressalva os casos de simulação ou fraude à lei, em que a operação é montada apenas para obter o benefício de forma indevida.
Os limites da imunidade
A decisão não significa que toda transferência de imóvel para uma empresa está livre do imposto. Dois pontos merecem atenção:
- Valor do capital integralizado: a imunidade alcança apenas o valor efetivamente destinado ao capital social. Se o imóvel valer mais do que o montante integralizado, o ITBI incide sobre a diferença, como o STF já havia definido no Tema 796.
- Operação com propósito real: estruturas artificiais, sem finalidade além de evitar o imposto, podem ter a imunidade negada.
O que muda na prática
Para famílias e empresários que constituem ou planejam constituir holdings patrimoniais, a decisão traz mais segurança jurídica. A atividade de administração e locação de imóveis próprios deixa de ser motivo para a cobrança do ITBI na integralização.
Alguns cuidados continuam importantes:
- definir o valor de integralização dos imóveis de forma coerente com o capital social, considerando também os reflexos no imposto de renda;
- documentar as razões econômicas e sucessórias da estrutura;
- verificar se o município já cobrou ITBI em integralizações recentes, o que pode abrir espaço para pedido de restituição, conforme o caso concreto.
Como o tema foi julgado com repercussão geral, a tese deve ser aplicada pelos tribunais de todo o país, e os municípios tendem a rever suas práticas de cobrança.
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O planejamento patrimonial e sucessório envolve escolhas tributárias, societárias e familiares que devem ser analisadas em conjunto. A equipe da Schmitt & Deschamps Advocacia está à disposição para avaliar a situação da sua família ou empresa.
Fonte: Supremo Tribunal Federal. Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto.